東京23区マンション相場比較2026｜区別坪単価ランキングと値上がりエリア

東京23区のマンション相場は、区によって坪単価が2〜3倍以上の差があります。物件を探す際も、売却を検討する際も、まずは「自分が見ているエリアの相場水準」を把握することが大前提です。

この記事では、2026年現在の東京23区マンション相場を区別に比較し、値上がりエリア・割安エリアの特徴を解説します。

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東京23区 マンション坪単価ランキング2026

都心・高価格帯（坪単価400万円超）

| 区 | 中古マンション坪単価目安 | 主な特徴 | |----|----------------------|---------| | 港区 | 700〜1,000万円 | 六本木・麻布・白金。外資系・富裕層需要が厚い | | 千代田区 | 600〜900万円 | 永田町・麻布台エリア。オフィス街隣接で希少性高い | | 渋谷区 | 550〜800万円 | 代官山・恵比寿・松濤。ブランド立地 | | 中央区 | 500〜700万円 | 月島・勝どき・豊洲に近い。再開発継続中 | | 目黒区 | 500〜700万円 | 閑静な住宅街。中目黒人気で需要安定 |

参考: 港区の新築マンションは坪単価1,000万円超が当たり前となり、3LDKで2〜3億円の物件が標準的になっています。

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準都心・人気住宅エリア（坪単価250〜400万円）

| 区 | 中古マンション坪単価目安 | 主な特徴 | |----|----------------------|---------| | 品川区 | 350〜500万円 | 武蔵小杉需要の波及、再開発継続。交通利便性高い | | 文京区 | 320〜450万円 | 本郷・小石川。文教エリアで実需安定 | | 世田谷区 | 300〜420万円 | 二子玉川・三軒茶屋・経堂。広いエリアで価格幅あり | | 新宿区 | 300〜420万円 | 戸山・落合。交通利便性高く投資需要も | | 台東区 | 280〜380万円 | 浅草・上野。インバウンド需要で民泊・投資用に注目 | | 豊島区 | 280〜370万円 | 池袋周辺。リノベーションマンション人気 |

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東側・利便エリア（坪単価150〜280万円）

| 区 | 中古マンション坪単価目安 | 主な特徴 | |----|----------------------|---------| | 江東区 | 230〜320万円 | 豊洲・東陽町。湾岸タワマン多数 | | 墨田区 | 200〜270万円 | 錦糸町・押上。スカイツリー周辺で注目度上昇 | | 荒川区 | 180〜240万円 | 日暮里・三河島。都心へのアクセス◎でコスパ高い | | 足立区 | 150〜210万円 | 北千住・綾瀬。価格上昇著しい「穴場」エリア | | 江戸川区 | 150〜200万円 | 船堀・一之江。都心比で割安、ファミリー需要 | | 葛飾区 | 140〜190万円 | 亀有・金町。下町エリアで価格は首都圏最安水準 |

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西側・住宅エリア（坪単価200〜350万円）

| 区 | 中古マンション坪単価目安 | 主な特徴 | |----|----------------------|---------| | 杉並区 | 280〜370万円 | 阿佐ヶ谷・高円寺・西荻。ブランド住宅街 | | 中野区 | 270〜360万円 | 中野・新井。渋谷・新宿へのアクセス良好 | | 練馬区 | 200〜280万円 | 光が丘・石神井公園。ファミリー実需が中心 | | 板橋区 | 180〜250万円 | 成増・志村坂上。都心比で割安水準が続く |

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北部エリア（坪単価160〜250万円）

| 区 | 中古マンション坪単価目安 | 主な特徴 | |----|----------------------|---------| | 北区 | 200〜270万円 | 赤羽・王子。JR複数路線利用可で利便性高い | | 板橋区 | 180〜250万円 | 都営線沿線。再開発が進む成増エリアに注目 | | 足立区 | 150〜210万円 | 北千住の価格上昇が顕著。TX沿線も堅調 |

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2026年 値上がりが続く注目エリア

1. 足立区・北千住周辺

数年前まで「治安が悪い」イメージが先行していましたが、再開発と若い世代の流入で急速にイメージが改善。坪単価は5年で30%以上上昇しており、都心比でのコスパが高く評価されています。

注目駅: 北千住、綾瀬、西新井

2. 墨田区・押上・錦糸町

スカイツリー開業後から継続的に価格が上昇。半蔵門線・総武線・東武線が交差する交通利便性の高さと、都心比での割安感から実需・投資ともに旺盛です。

注目駅: 錦糸町、押上、両国

3. 江東区・豊洲・東雲

湾岸タワマンエリアとして確立されており、駅前再開発も継続。築10〜15年のタワマンが「ちょうどいい価格帯」として流通量が増えています。

注目駅: 豊洲、辰巳、東雲

4. 中野区・東中野周辺

渋谷・新宿への近さとともに、2027年完成予定の中野駅周辺再開発への期待感から価格が上昇基調。再開発前の今が仕込みタイミングとの見方もあります。

注目駅: 中野、東中野、高円寺

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割安感のあるエリア（コスパ狙い向け）

都心・人気エリアに比べ価格水準が低いエリアでも、交通利便性が確保されているエリアは実需・投資ともに一定の需要があります。

| エリア | 理由 | 注意点 | |--------|------|--------| | 葛飾区・金町 | 坪単価150万円台。常磐線・JR接続 | 都心への距離感 | | 江戸川区・船堀 | 都営新宿線で新宿20分 | 洪水リスク要確認 | | 板橋区・志村坂上 | 都営三田線沿線。価格上昇余地あり | 商業施設が少ない |

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区別価格を自分で確認する方法

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や、当サイトの物件相場検索機能を使うと、実際の取引事例から区別・駅別の成約価格を確認できます。

相場確認のポイント

1. 同じ「区」でも、駅から遠いと坪単価は20〜30%下がることが多い
2. 築年数が古いほど坪単価は下がるが、築30年超は注意が必要
3. 低層（3〜5階建て）よりタワー（20階建て以上）は坪単価が高い傾向

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まとめ

東京23区のマンション相場は、区によって坪単価が150万円〜1,000万円以上と大きな幅があります。

2026年の傾向をまとめると：

• 都心3区（港・千代田・渋谷）：高値安定、外国人需要で底堅い
• 城東エリア（足立・墨田・江東）：コスパ注目でじわり上昇
• 城北・城西エリア：横ばい〜緩やかな推移
• 全エリア共通：駅近（徒歩5分以内）は相対的に底堅い

物件を探す際は、上記の坪単価目安と実際の取引事例を照らし合わせることで、「割安か割高か」の判断基準が明確になります。不動産相場ナビで最新の取引データを確認してみてください。