住宅ローンを組める年収の目安｜2026年借入額シミュレーションと審査基準

住宅ローンは「いくら借りられるか」と「いくら借りるべきか」を区別して考えることが大切です。銀行が「借りられる」と判断した金額が、必ずしも「安心して返せる金額」とは限りません。

2026年の金利環境をもとに、年収別の借入可能目安と月々返済額をシミュレーションします。

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住宅ローンの基本：年収倍率と返済比率

年収倍率の目安

一般的に安全な住宅ローン借入額は年収の5〜7倍以内とされています。

| 年収 | 安全な借入額（5〜7倍） | 無理のない借入額（5倍） | |------|---------------------|---------------------| | 400万円 | 2,000〜2,800万円 | 2,000万円 | | 500万円 | 2,500〜3,500万円 | 2,500万円 | | 600万円 | 3,000〜4,200万円 | 3,000万円 | | 700万円 | 3,500〜4,900万円 | 3,500万円 | | 800万円 | 4,000〜5,600万円 | 4,000万円 | | 1,000万円 | 5,000〜7,000万円 | 5,000万円 | | 1,200万円 | 6,000〜8,400万円 | 6,000万円 |

ポイント: 銀行の「借りられる上限」は年収の8〜10倍に設定されていることもありますが、7倍超は返済に余裕がなくなるリスクがあります。

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返済比率の目安

返済比率（年間返済額 ÷ 年収）は25%以下が安全圏です。

| 年収 | 安全な年間返済額（25%） | 月々の返済目安 | |------|---------------------|-------------| | 400万円 | 100万円以下 | 約83,000円以下 | | 500万円 | 125万円以下 | 約104,000円以下 | | 600万円 | 150万円以下 | 約125,000円以下 | | 700万円 | 175万円以下 | 約146,000円以下 | | 800万円 | 200万円以下 | 約167,000円以下 | | 1,000万円 | 250万円以下 | 約208,000円以下 |

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年収・借入額別 月々返済額シミュレーション（2026年版）

変動金利0.7%（35年）の場合

| 借入額 | 月々返済額 | 年収500万 | 年収700万 | 年収1,000万 | |-------|----------|---------|---------|----------| | 2,000万円 | 約54,000円 | ✅ 余裕 | ✅ 余裕 | ✅ 余裕 | | 3,000万円 | 約81,000円 | ✅ 許容内 | ✅ 余裕 | ✅ 余裕 | | 4,000万円 | 約108,000円 | ⚠️ 返済比率26% | ✅ 許容内 | ✅ 余裕 | | 5,000万円 | 約135,000円 | ❌ 厳しい | ✅ 許容内 | ✅ 余裕 | | 6,000万円 | 約162,000円 | ❌ 厳しい | ⚠️ 返済比率28% | ✅ 許容内 | | 7,000万円 | 約189,000円 | ❌ 不可 | ❌ 厳しい | ✅ 許容内 | | 8,000万円 | 約216,000円 | ❌ 不可 | ❌ 不可 | ⚠️ 返済比率26% |

固定金利1.8%（35年）の場合

| 借入額 | 月々返済額 | 年収500万 | 年収700万 | 年収1,000万 | |-------|----------|---------|---------|----------| | 2,000万円 | 約64,000円 | ✅ 余裕 | ✅ 余裕 | ✅ 余裕 | | 3,000万円 | 約96,000円 | ✅ 許容内 | ✅ 余裕 | ✅ 余裕 | | 4,000万円 | 約128,000円 | ❌ 厳しい | ✅ 許容内 | ✅ 余裕 | | 5,000万円 | 約160,000円 | ❌ 不可 | ⚠️ 返済比率27% | ✅ 余裕 | | 6,000万円 | 約192,000円 | ❌ 不可 | ❌ 厳しい | ✅ 許容内 | | 8,000万円 | 約257,000円 | ❌ 不可 | ❌ 不可 | ⚠️ 返済比率31% |

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銀行の住宅ローン審査基準

審査で見られる主な項目

1. 返済比率（返済負担率） 年収に対する年間返済額の割合。銀行によって上限は異なりますが、多くの銀行で**35〜40%**が上限です。ただし、審査は「借りられるかどうか」の基準であり、安全な返済のためには25%以下が目安です。

2. 年収・勤務先・雇用形態

• 正社員：基本的に問題なし
• 派遣・パート・フリーランス：審査が厳しくなる傾向
• 自営業・個人事業主：確定申告3年分が必要なことが多い

3. 信用情報（クレジットヒストリー） 過去のクレジットカードや他のローンの返済履歴が確認されます。延滞・債務整理の記録があると審査に大きく影響します。

4. 勤続年数 多くの銀行で勤続1〜2年以上が目安。転職直後は審査が通りにくい場合があります。

5. 年齢と完済年齢 住宅ローンは「完済時年齢」が80歳以下を条件とする銀行が多いです。35年ローンなら45歳以下での借り入れが標準的です。

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2026年の注意点：変動金利 vs 固定金利の選択

変動金利のメリット・デメリット

メリット

• 金利が低い（0.5〜1.0%）
• 月々の返済額が少ない

デメリット

• 金利上昇で返済額が増える（5年ごとに見直し）
• 2026年は利上げ局面のため注意が必要

シミュレーション：金利が1%上昇した場合

| 借入額 | 現在（0.7%） | 金利1.7%になった場合 | 増加額 | |-------|------------|-------------------|------| | 3,000万円 | 約81,000円/月 | 約97,000円/月 | +16,000円 | | 4,000万円 | 約108,000円/月 | 約130,000円/月 | +22,000円 | | 5,000万円 | 約135,000円/月 | 約162,000円/月 | +27,000円 |

固定金利を選ぶべき人

• 返済額を確定させて家計管理したい
• 金利上昇に対するリスク許容度が低い
• 借入額が大きい（4,000万円超）

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「借りすぎ」を防ぐための5つのルール

1. 返済比率は25%以下を目標に（銀行の上限35〜40%より厳しく設定）

2. 生活費を削らなくて済む金額で組む ローン返済後の手取りで、食費・光熱費・教育費・老後積立が賄えるか確認

3. 金利が1%上昇しても大丈夫な金額で計画する 変動金利を選ぶ場合、金利1%上昇でも返済比率が30%以内に収まるか確認

4. 頭金は最低10%以上準備する 諸費用（仲介手数料・登記費用等で物件価格の3〜5%）も別途必要です

5. 月々の返済額より総支払額で考える 35年間の金利支払いは元本の20〜40%に達することがあります。繰り上げ返済の計画も立てましょう

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年収別 東京での現実的な物件選択

| 年収（世帯合算可） | 借入可能目安 | 頭金10%含む購入予算 | 東京での現実的な選択 | |-----------------|-----------|-----------------|----------------| | 500万円 | 2,500万円 | 2,750万円 | 城東エリアの1〜2LDK中古 | | 600万円 | 3,000万円 | 3,300万円 | 城北・城東の2LDK中古 | | 700万円 | 3,500万円 | 3,850万円 | 郊外の3LDK中古 or 城東の新築1LDK | | 800万円 | 4,000万円 | 4,400万円 | 城東・城北の3LDK中古 | | 1,000万円 | 5,000万円 | 5,500万円 | 城南・城西の3LDK中古 | | 1,200万円 | 6,000万円 | 6,600万円 | 準都心の3LDK中古 | | 1,500万円 | 7,500万円 | 8,250万円 | 都心の2LDK or 城南の3LDK新築 |

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まとめ

• 安全な借入額は年収の5〜7倍、返済比率25%以下が目標
• 銀行の「借りられる上限」は安心して返せる金額ではない
• 2026年は変動金利上昇リスクを意識した借入計画が重要
• 頭金・諸費用も含めた総コストを計算してから購入を判断

住宅ローンを組む前に、現在のエリア相場を不動産相場ナビで確認し、「自分の予算で買える物件がどこにあるか」を把握しておきましょう。

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